부동산 전망 요약

2022년 한경 부동산 대전망 요약(박병찬 부자병법)

-부동산 불변의 절대법칙 5가지
1) 파동 확산 법칙 : "돌이 떨어진 자리를 확인하라"
잔잔한 호수에 돌(거점자리)이 떨어진다. 비거점이 오른다면 먼저 돌이 떨어지는게아니라 거점에 떨어진돌의 파동으로 오르는것.
현재 거점지역은 반포(2020년) -> 압구정으로 변경

2) 전세선행법칙
2020.09 세종시 고점을 생각한건 40-50%의 전세가율때문이다. 인천 연수구 2020년초 추천한 이유는 전세가율 80-90%.
매매가의 움직은 결국 전세가 정해준다. 매매가격과 전세의 가격차이가 적다면 많이 밀리기 어렵다.
송도는 장기적으로 좋게본다. 상승후 당분간 횡보할거라본다. 전세가율 때문
수요은 실수요 가수요 두가지를 봐야한다. 함께 움직일수도 있고 각각 움직일수도있다.
갭투자는 일종의 전세 공급이다. 갭투자 많은지역은 전세가 잠시 주춤할수있다.

3) 수급 선행 법칙
가격에만 집착하지말고 수요공급에 집중하자. 시장의 쌓이는 매물의 양과 수준이 낙폭을 결정짓는것
공급에는 두가지가 있다. 공급 신규아파트 건설(3기신도시등), 개인들의 매도매물. 신규아파트 공급은 쉽지않고 시간이걸리는부분이고 당장은 개인들의 매도매물이 시세에 중요하다. 정부의 정책은 이를 틀어막았다.

4) 대장 선도 법칙
대규모 신축아파트 입주의 양면성 : 대량입주가 들어가는 곳(헬리오시티 역전세 6개월도안감)은 단기적으로는 전세를 약화. 하지만 장기적으로는 지역 주거환경자체와 모든게 변합니다.
예는 마포 고덕동 명일동 일대
상암동이 다른 지역에 비해 잘 못올랐던것은 시세를 견인할만한 대단지 신축아파트 같은 대장아파트가 없었음

5) 상하 서열 법칙 : "서열부터 확인하라"
부동산은 군대처럼 굉장히 수직적인관계
팔거나 갈아타거나할때는 상위서열로 갈아타야하며 동급 갈아타기도 해서는 안된다. 그냥 계시는게 낫다. 서열이 헷갈린다?
강동구-> 구리 , 분당->수원, 마포->옥수(동급) 이런갈아타기는 금지
서열을 결정짓는 3가지. 돈 시간 입지
마포를 잠실처럼 학고 은행 지하철 공원으로 만든다고 칩시다 돈이랑 시간이 얼마들까요? 그게 격차입니다.
입지가 갑자기 급성장하는 성수동같은 사례는 흔한사례가 아니다
서열이 헷갈릴땐 극단적으로 생각해보세요. 서울 구축과 경기도 신축. 20년뒤를 가정해보라.
2019년 12.16 이전시세를 보면 원래 서열을 알수있다. 12.16 부터는 왜곡됨.

-2008년같은 금융위기가 터진다면 미국 유럽보다 중국이 가능성이 높지않겠습니까? 중국의존도가 높은 한국은 영향받을것.
-부동산 시장 폭락? 거래량 하락? 이 정부의 부동산제도아래에서 거래량이 급감안하는게 비정상.
-우리나라 금리인상은 미국 금리인상 할것에 선제적으로 대응했다고하는데 이는 정치적인 것.
-정말 미국이 드라마틱하게 금리인상을 할수있을까? 군형을 잃은 추를 한번만에 균형을 맞출수있을까? 금리올려서 경제가 죽을조짐이 보인다면 이는 스태그플레이션이라는 물가와 경기침체라는 두명의 적을 상대해야함. 돈을 다시 더 풀게될거라고 본다. 인플레이션 사태는 그렇게 쉽게 안끝난다. 돈을 아무리 풀어도 경제가 반응하지않을때가 되야 끝날거라고 본다.
-폭락 급락은 다주택자들의매물이 쏟아지지않는이상 어렵다. 오히려 양도세 중과세 폐지한다면 즉각 매수는 피하고 단기관망하는게 좋다.
-최근 기사로 나오는 급매물은 모두 특수관계인 간의 거래. 뉴스기사에 현혹되지말라
-초고가 주택의 신고가율이 과반을 넘는 상황. 시장의 행보는 대장(초고가)이 알려준다
-폭락설에 휘둘리는 매도인의 급매물을 잡아야한다.
-작년에 디플레 얘기?. 디플레는 인플레 오고간후에온다. 인플레는 이제 본격화되는 중인데 이르다.

-금전적 손실만이 아니라 돈을 벌을 기회를 놓친것도 손해이다. 적정하게 번것은 지킨것에 불구함.
-부동산가치가 올라가는게 아니라 화폐가치 하락이다. 부동산을 중심으로 보지말고 돈을 봐라. 부동산은 결과물일 뿐이다. 돈이 원인이다.
-자산규모를 사수하라. 주택수가 중요한게 아니다. 하급지 5억짜리 2주택->상급지 1주택 8억짜리. 이건 상급지라도 안된다. 빚도 자산이다. 1주택 12억은 괜찮다. 규모를 늘려야한다.
-절세가 다가아니다. 자산규모를 늘리는 방향으로 가야한다. 세무사들이 다 자산가가 아니다.차악을 선택하는 것도 선택이다.
-소형 중형 대형 면적별 평단가를 살펴보라.
-갈수있는한 대형평수로 가라. 관리비 신경쓰지마라 5만원 더내라. 이런것에 신경쓰는건 쓸데없는데 에너지를 소모하는것이다. 포텐을 터뜨리려면 집중해야한다.
-주식투자가 안좋은점은 자산규모를 늘리기 어렵다. 주식은 한방이 있지만 죽을땐 확실히 죽고 부동산은 어쩌다 죽지만 결국 시간이 해결해준다.